Le cadre légal stable
Contrairement à une idée reçue, la Colombie n'a pas encore de loi nationale dédiée spécifiquement à la location courte durée type Airbnb. Le cadre actuel s'appuie sur la Loi 300 de 1996 (Loi Générale du Tourisme), la Loi 1101 de 2006, et des résolutions municipales complémentaires.
Ce qui est en revanche bien établi et stable, ce sont les obligations d'enregistrement :
- RNT (Registro Nacional de Turismo) : enregistrement obligatoire auprès de la Cámara de Comercio — si vous résidez à l'étranger, cet enregistrement doit spécifiquement passer par la Cámara de Comercio de Bogotá
- RUT : identifiant fiscal auprès de la DIAN
- TRA (Tarjeta de Registro de Alojamiento) : registre des voyageurs hébergés
- SIRE : système de rapport aux autorités migratoires pour les voyageurs étrangers hébergés
Le non-renouvellement du RNT dans les délais entraîne sa suspension automatique — un point de vigilance simple mais souvent négligé.
Immeuble habilité, ou immeuble purement résidentiel ?
C'est le point le plus déterminant, et le plus souvent découvert trop tard. Deux situations très différentes :
| Immeuble habilité (usage mixte / touristique) | Immeuble résidentiel classique | |
|---|---|---|
| Location courte durée | Autorisée dès la conception par le promoteur, inscrite au règlement de copropriété | Souvent restreinte ou interdite par le règlement de copropriété |
| Durée minimale de séjour | Généralement aucune restriction interne | Certains règlements imposent un minimum de 3 à 7 nuits, voire interdisent totalement l'usage touristique |
| Risque | Faible sur ce point précis | Amende, interdiction a posteriori, voire recours de la copropriété |
La bonne pratique : demandez systématiquement le règlement de propriété horizontale (reglamento de propiedad horizontal) avant de signer, et vérifiez explicitement s'il autorise, restreint ou interdit la location touristique. C'est un document que le vendeur ou l'agence doit pouvoir fournir sans difficulté.
Panorama par ville (à confirmer au moment de votre projet)
La réglementation étant en mouvement, ce panorama donne une tendance générale — pas un état figé.
Bogotá
Le marché de la location courte durée y a été multiplié par 10 en 8 ans (de 1 676 à plus de 16 000 biens entre 2019 et 2026, selon Camacol). Cette croissance rapide s'accompagne de ce que les autorités elles-mêmes reconnaissent comme des vides normatifs, ce qui alimente les discussions actuelles sur un encadrement renforcé.
Medellín
La ville dispose déjà d'un outil de zonage (Acuerdo 048 de 2014) permettant des restrictions d'occupation par zone. Les contrôles s'y sont nettement renforcés en 2026 — c'est actuellement la ville où le risque réglementaire est perçu comme le plus élevé par les investisseurs.
Cartagena
Cas particulier et bien documenté : dans certaines zones insulaires du district touristique (Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Barú, Tierrabomba, entre autres), l'établissement d'un hébergement touristique exige un usage du sol spécifiquement autorisé, vérifié par la Cámara de Comercio auprès de la Mairie au moment de l'enregistrement RNT.
Ce qui est en train de changer
Plusieurs textes sont en discussion et pourraient modifier ce panorama dans les prochains mois :
- Projet de décret (version révisée en 2026) : renforcerait l'obligation d'affichage visible du numéro RNT sur chaque annonce, et obligerait les plateformes à retirer les annonces non conformes
- Projet de Loi 632 de 2025 : créerait un registre public des hébergements touristiques et une exigence d'autorisation préalable de la copropriété avant toute mise en location — actuellement en discussion
- Projet de Loi 197 de 2024 : permettrait aux municipalités de plus de 500 000 habitants (Bogotá, Medellín, Cartagena en tête) d'imposer une durée minimale de séjour dans des zones touristiques désignées — en commission au Sénat
Checklist avant d'acheter pour un projet Airbnb
- Demander le règlement de copropriété
Vérifier explicitement s'il autorise, restreint (durée minimale) ou interdit la location courte durée. - Vérifier si l'immeuble est à usage mixte/touristique
Un immeuble conçu pour cet usage dès l'origine élimine une grande partie du risque réglementaire interne. - Pour Cartagena spécifiquement : vérifier l'usage du sol si le bien est situé dans une zone insulaire du district touristique.
- Anticiper les démarches d'enregistrement
RNT (via la Cámara de Comercio de Bogotá si vous résidez à l'étranger), RUT, TRA, SIRE. - Se tenir informé de l'évolution réglementaire
Particulièrement si votre projet se situe à Bogotá, Medellín ou Cartagena, les trois villes les plus concernées par les textes en discussion.
Questions fréquentes
Puis-je savoir avec certitude si un immeuble est habilité avant de signer ?
Oui — le règlement de propriété horizontale est un document public que le vendeur ou l'agence doit fournir. C'est une vérification simple à intégrer systématiquement à la vérification juridique du titre.
Le RNT suffit-il, ou faut-il aussi l'accord de la copropriété ?
Le RNT est une obligation d'enregistrement national auprès de la Cámara de Comercio. L'autorisation de la copropriété est une question distincte, régie par le règlement de propriété horizontale — les deux sont nécessaires, indépendamment l'une de l'autre.
Cette réglementation va-t-elle continuer à changer ?
Très probablement, au vu du nombre de textes actuellement en discussion. C'est un secteur à forte croissance qui attire logiquement l'attention du législateur — raison de plus pour vérifier la situation au moment précis de votre projet plutôt que de se fier à une information ancienne.
Ce guide remplace-t-il une vérification juridique du projet ?
Non. Il donne un panorama fiable à date, mais la vérification du règlement de copropriété d'un bien précis, et la confirmation de l'état réglementaire le plus récent, nécessitent une analyse individuelle.
Un projet de location courte durée en tête ?
Diana vérifie le règlement de copropriété, l'usage du sol si nécessaire, et vous tient informé de l'évolution réglementaire.
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