El marco legal estable
Contrario a una creencia común, Colombia todavía no tiene una ley nacional dedicada específicamente al alquiler de corta duración tipo Airbnb. El marco actual se apoya en la Ley 300 de 1996 (Ley General de Turismo), la Ley 1101 de 2006, y resoluciones municipales complementarias.
Lo que sí está bien establecido y es estable son las obligaciones de registro:
- RNT (Registro Nacional de Turismo): registro obligatorio ante la Cámara de Comercio — si reside en el extranjero, este registro debe realizarse específicamente a través de la Cámara de Comercio de Bogotá
- RUT: identificación tributaria ante la DIAN
- TRA (Tarjeta de Registro de Alojamiento): registro de los huéspedes alojados
- SIRE: sistema de reporte a las autoridades migratorias para huéspedes extranjeros
No renovar el RNT a tiempo provoca su suspensión automática — un punto de atención simple pero frecuentemente descuidado.
¿Edificio habilitado, o edificio puramente residencial?
Este es el punto más determinante, y el que más frecuentemente se descubre demasiado tarde. Dos situaciones muy diferentes:
| Edificio habilitado (uso mixto / turístico) | Edificio residencial clásico | |
|---|---|---|
| Alquiler de corta duración | Autorizado desde el diseño por el constructor, inscrito en el reglamento de propiedad horizontal | Frecuentemente restringido o prohibido por el reglamento de propiedad horizontal |
| Estadía mínima | Generalmente sin restricción interna | Algunos reglamentos imponen un mínimo de 3 a 7 noches, o prohíben totalmente el uso turístico |
| Riesgo | Bajo en este punto específico | Multa, prohibición posterior, o incluso acción de la copropiedad |
La buena práctica: solicite sistemáticamente el reglamento de propiedad horizontal antes de firmar, y verifique explícitamente si autoriza, restringe o prohíbe el alquiler turístico. Es un documento que el vendedor o la agencia debe poder proporcionar sin dificultad.
Panorama por ciudad (a confirmar al momento de su proyecto)
Dado que la regulación está en movimiento, este panorama ofrece una tendencia general — no un estado fijo.
Bogotá
El mercado de alquiler de corta duración se multiplicó por 10 en 8 años (de 1.676 a más de 16.000 inmuebles entre 2019 y 2026, según Camacol). Este crecimiento acelerado viene acompañado de lo que las propias autoridades reconocen como vacíos normativos, lo que alimenta las discusiones actuales sobre un marco más estricto.
Medellín
La ciudad ya cuenta con una herramienta de zonificación (Acuerdo 048 de 2014) que permite restricciones de ocupación por zona. Los controles se reforzaron notablemente en 2026 — actualmente es la ciudad donde el riesgo regulatorio es percibido como más alto por los inversionistas.
Cartagena
Caso particular y bien documentado: en ciertas zonas insulares del distrito turístico (Isla Fuerte, Islas del Rosario, Islote Santa Cruz, Múcura, Barú, Tierrabomba, entre otras), establecer un alojamiento turístico exige un uso del suelo específicamente autorizado, verificado por la Cámara de Comercio ante la Alcaldía al momento del registro RNT.
Lo que está cambiando
Varios textos están en discusión y podrían modificar este panorama en los próximos meses:
- Proyecto de decreto (versión revisada en 2026): reforzaría la obligación de mostrar visiblemente el número de RNT en cada anuncio, y obligaría a las plataformas a retirar los anuncios no conformes
- Proyecto de Ley 632 de 2025: crearía un registro público de alojamientos turísticos y una exigencia de autorización previa de la copropiedad antes de cualquier publicación — actualmente en discusión
- Proyecto de Ley 197 de 2024: permitiría a los municipios de más de 500.000 habitantes (Bogotá, Medellín, Cartagena a la cabeza) imponer una estadía mínima en zonas turísticas designadas — en comisión del Senado
Checklist antes de comprar para un proyecto Airbnb
- Solicitar el reglamento de propiedad horizontal
Verificar explícitamente si autoriza, restringe (estadía mínima) o prohíbe el alquiler de corta duración. - Verificar si el edificio es de uso mixto/turístico
Un edificio diseñado para este uso desde el origen elimina gran parte del riesgo regulatorio interno. - Para Cartagena específicamente: verificar el uso del suelo si el inmueble está ubicado en una zona insular del distrito turístico.
- Anticipar los trámites de registro
RNT (a través de la Cámara de Comercio de Bogotá si reside en el extranjero), RUT, TRA, SIRE. - Mantenerse informado sobre la evolución regulatoria
Especialmente si su proyecto está en Bogotá, Medellín o Cartagena, las tres ciudades más afectadas por los textos en discusión.
Preguntas frecuentes
¿Puedo saber con certeza si un edificio está habilitado antes de firmar?
Sí — el reglamento de propiedad horizontal es un documento público que el vendedor o la agencia debe proporcionar. Es una verificación simple de incluir sistemáticamente en la verificación jurídica del título.
¿Basta con el RNT, o también se necesita la aprobación de la copropiedad?
El RNT es una obligación de registro nacional ante la Cámara de Comercio. La autorización de la copropiedad es un asunto distinto, regido por el reglamento de propiedad horizontal — ambos son necesarios, independientemente uno del otro.
¿Esta regulación seguirá cambiando?
Muy probablemente, dado el número de textos actualmente en discusión. Es un sector de fuerte crecimiento que lógicamente atrae la atención del legislador — razón de más para verificar la situación en el momento preciso de su proyecto en lugar de confiar en información desactualizada.
¿Esta guía reemplaza una verificación jurídica del proyecto?
No. Ofrece un panorama confiable a la fecha, pero la verificación del reglamento de propiedad horizontal de un inmueble específico, y la confirmación del estado regulatorio más reciente, requieren un análisis individual.
¿Tiene un proyecto de alquiler de corta duración en mente?
Diana verifica el reglamento de propiedad horizontal, el uso del suelo si es necesario, y le mantiene informado sobre la evolución regulatoria.
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